해외에 살면서 한국 집을 팔 때, 양도세는 무엇이 다를까
해외로 이주하거나 오래 해외에 살게 되면, 한국에 남겨 둔 집을 언제 어떻게 팔지가 큰 고민이 됩니다. 이때 세금을 가르는 기준은 국적이 아니라 “세법상 거주자인지”입니다. 영주권자나 시민권자는 물론, 한국 국적만 가진 사람도 생활 기반이 해외에 있으면 비거주자가 될 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 기준 공개 법령을 바탕으로 한 참고용 설명이며 세무 자문이 아닙니다. 2026년 8월 정부 세제개편안이 국회 심의 중이어서, 확정되면 2027년 이후 내용이 달라질 수 있습니다.
1. 거주자와 비거주자는 어떻게 나뉘나
소득세법은 국내에 주소가 있거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 거주자로 봅니다(소득세법 제1조의2). 주소는 생계를 같이하는 가족이 어디 사는지, 직업과 자산이 어디에 있는지를 종합해 판단합니다(시행령 제2조).
- 국내에 가족이 살고 있거나 국내에 직업이 있으면 해외에 있어도 거주자로 볼 가능성이 큽니다.
- 한국 회사의 국외 사업장이나 한국 회사가 100% 출자한 해외 현지법인에 파견된 주재원은 해외에 살아도 거주자로 봅니다(시행령 제3조).
- 외국 영주권·국적을 얻었거나 해외에서 1년 이상 계속 일해야 하는 직업이 있고, 국내에 가족·직업이 없으면 비거주자일 가능성이 큽니다.
내 경우가 헷갈린다면 거주자 판정에서 질문 7개로 먼저 확인해 보세요.
2. 비거주자가 되면 달라지는 세 가지
① 1세대1주택 비과세가 원칙적으로 안 됩니다
국내 거주자라면 2년 이상 보유한 1세대1주택(양도가액 12억 원 이하)은 양도세가 없습니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 거주도 필요합니다. 하지만 비거주자에게는 이 비과세를 적용하지 않으므로, 집이 한 채뿐이어도 원칙적으로 과세됩니다(소득세법 제121조 제2항, 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조).
예외는 해외이주 등으로 출국한 뒤 2년 안에 파는 경우입니다. 자세한 요건은 출국 2년 특례 정리를 참고하세요.
② 장기보유특별공제가 줄어듭니다
1세대1주택 거주자는 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받습니다(표2). 비거주자는 이 표를 쓰지 못하고 보유 3년 이상부터 6%, 이후 1년에 2%씩, 최대 30%(15년)인 표1만 받습니다(소득세법 제95조 제2항, 제121조 제2항).
③ 절차가 늘어납니다
세율 자체는 거주자와 같은 기본세율(6~45%)과 지방소득세 10%입니다. 다만 절차가 추가됩니다.
- 등기할 때: 재외국민·외국인은 소유권이전 등기 신청 때 세무서에서 받은 부동산등양도신고확인서를 등기소에 냅니다(소득세법 제108조).
- 송금할 때: 매각대금을 해외로 보내려면 세무서에서 부동산매각자금확인서를 받아 거래 은행에 냅니다.
- 신고: 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
3. 같은 집, 얼마나 차이 날까 (예시)
양도가 13억 3천만 원, 취득가 6억 원(2018년 취득), 필요경비 500만 원인 주택의 예시입니다.
| 경우 | 장기보유특별공제 | 예상 세액(지방세 포함) |
|---|---|---|
| 지금 비거주자로 매도 (8년 보유, 2주택) | 16% | 약 2억 4,067만 원 |
| 귀국해 2년 거주 후 매도 (다른 집 유지) | 20% | 약 2억 2,727만 원 |
| 귀국해 2년 거주 후 매도 (1세대1주택) | 48% | 약 428만 원 |
위 표는 다주택 중과를 적용하지 않은 가정입니다. 다주택 중과 한시 유예가 2026년 5월 9일로 끝나, 그 뒤 조정대상지역에 있는 집을 다주택자가 팔면 세율이 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상) 오르고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 일시적 2주택 등 중과 제외 주택인지 꼭 확인하세요.
같은 집이라도 거주 여부와 주택 수에 따라 수억 원이 달라질 수 있습니다. 실제 숫자는 사람마다 다르니 양도세 계산기에 내 조건을 넣어 확인하고, 신고 전에는 세무사와 상의하세요.
4. 팔기 전에 확인할 것
- 세법상 거주자인지, 비거주자인지
- 출국 당시 주택 수와 출국일 (출국 2년 특례 해당 여부)
- 취득 당시 조정대상지역이었는지 (조정대상지역 조회)
- 매각대금 송금에 필요한 서류 (국적상실·매도 체크리스트)
